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南京市秀林水苑洋房整合营销策划报告2007年

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南京市秀林水苑洋房整合营销策划报告2007年

2008 房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载! !QQ:69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载! !QQ:69031789 秀林水苑·洋房七十坪 整合营销策划报告 南京壹亩田置业顾问有限公司南京壹亩田置业顾问有限公司 秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 二七年二月二七年二月 前前 言言 任何营销策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售,塑造、提升品牌形象。本方案在于为秀林水苑二期提供一个准确的定位与广告方向,作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下,找出 秀林水苑二期项目的资源问题与机会,以达到或超出秀林水苑二期的原定销售计划。在最短的时间以最有效的运做方式来实现本项目价值最大化。 本报告旨意在为项目各个阶段的阶段性的营销指明方向,在具体操作实施过程中,再根据市场变化情况进行针对性的调整。 尽管此报告是基于我们对六合市场调查分析以及对初步意向客户分析统计的结果,并结合壹亩田置业顾问公司多年地产策划经验编写而成。但也不尽十全十美,在某些方面或许还有不完善或疏漏之处,还望谅解,并予以指正。在具体的执行过程中,我们也将根据市场的变化、项目开发进度进行进一步修缮。 秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 第一部分第一部分 市场状况分析市场状况分析 第一节第一节 宏观环境分析宏观环境分析 一、 国家宏观调控政策调控的四个方面 根据中央办公会议精神,2007 年的房地产调控会主要集中在四个方面四个方面:首先应该是抑制投资过快增长和房价过快上涨。如果房价过高及房地产收益过高,必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场,引致房地产和相关产业的投资冲动增加,诱发全面的新一轮投资过热。 其次是调整住房供应结构,构建多层次的住房保障体系。 三是强化市场监管,加强房地产开发建设、销售的全程监管,加大对违法违规案件的查处力度,严厉查处那些囤积房源、哄抬房价、浑水摸鱼的奸商。 四是强化政策的执行力度,落实中央调控政策,提高执行力,需要从制度上规范地方政府的行为,切断其与房地产业过于紧密的联系。 秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 第二节第二节 区域市场分析区域市场分析 一、六合概况一、六合概况 六合居民近年来收入水平持续提高将使购房消费日益活跃。 富民强市战略的的实施, 沿江工业开发区的扩张、化学工业园区进驻企业的增加,六合区城市居民收入增长迅速, 2005 年全区城镇在岗职工人均工资达 19880 元,增长 15;农民人均纯收入 6300 元,增长 14左右,城乡居民储蓄总额达 101 亿元,社会消费品零售总额 65 亿元,增长 165,强劲的消费力为六合的商业发展创造了巨大的空间,也为地产的繁荣奠定了基础。 近期六合土地市场活跃,招商引资步伐加快,区域经济发展速度较快,促进了该地区商业配套的日益完善,对六合商品房市场的开发形成良性循环。 六合城镇化过程加快,六合当前来自乡镇的潜在购房者的消费增长率将比较稳定,六合正在向南京全面接轨,是南京“半小时都市圈”的重点发展区域。有望吸引南京市主城区的养老、投资等为目的潜在购房者群体。 二、房地产开发状况二、房地产开发状况 六合城区的楼盘主要分布在两个区域。一个是在园林路和白果路相交而成的 L 字型区域,这个区域的楼盘主要有龙海-新加坡花园城、秀林水苑、隆泰花园、阳光花城,白果园等。另一个是在滁河北岸,主要楼盘有金宁广场、秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 河滨花园、河滨雅苑。 如果按照距离六合城区最繁华的长江路的远近,利用生活设施的便利程度把六合城区分为黄金、中等地段和宁静地段,那么各个楼盘坐落的大致位置如下: 黄金地段:金宁广场、河滨花园、河滨雅苑 中等地段:经典雅居、隆泰花园、阳光花园(预约中) 宁静地段:龙海-新加坡花园城、秀林水苑、星河枫苑 六合楼市的现状,这里按照楼盘开盘销售的阶段来进行描述: 即将开盘的楼盘:阳光花城、华夏广场; 开盘不久的楼盘:河滨雅苑、金宁广场、珠港花园; 陆续开盘的楼盘:龙海-新加坡花园、秀林水苑; 尾盘:隆泰花园、经典雅居。 楼市整体特征是供略过于求,但是小户型相对短缺、迷你小户型市场空白楼市整体特征是供略过于求,但是小户型相对短缺、迷你小户型市场空白。 经过分析我们认为,六合房价近期内稳中有升,整体上供略过于求。随着六合城镇化进程的加快和拆迁工作的深入,每年都会出现一些新的购房需求。但是中低价格小户型却呈现出相对短缺的态势,国家有关政策也是侧重中秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 小户型的发展。不过将来楼盘会越做越大,品质越来越高,环境越来越好,高层可能增多,乡镇购买者也越来越多。六合楼市的发展前景将逐渐与浦口、江宁的发展历程相似,特别是楼盘项目品质得到大力的发展,将提高整个六合区域的含金量。 第三节第三节 消费群分析消费群分析 为了更好地对本项目进行准确的定位,找准其购买对象,我们在详尽的市场调研基础上,同时对秀林水苑为了更好地对本项目进行准确的定位,找准其购买对象,我们在详尽的市场调研基础上,同时对秀林水苑已成已成交客户进行了系统的统计和分析。经济能力决定购买能力,消费习惯影响消费行为,由于六合独特的人文特交客户进行了系统的统计和分析。经济能力决定购买能力,消费习惯影响消费行为,由于六合独特的人文特征形成了独特的消费习惯,也因此形成了六合相对独特的商品房消费特征:征形成了独特的消费习惯,也因此形成了六合相对独特的商品房消费特征: 主力购买人群:城区主要购房人群为公务员、教师、事业单位人员、生意人等;乡镇主要购房人群为:各事业单位人员、乡干部、乡村中小学教师、生意人以及外出打工者。 经济状况:月收入在六合处于中上等,具有一定积蓄或较稳定的经济来源。 购买用途:由于投资意识尚浅,绝大部分购房是为了自住。 有很多消费者目前住的是两房或是小三房或是原来单位的福利分房,随着生活水平的提高,他们希望能改善居秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 住环境。 地段选择:六合长江路、滁河沿线附近是购房者的首选,主要是那里的地理位置较好,各方面配套较为成熟,城市感强,六合人比较注重繁华的程度。 购买面积:对三房的需求较大,三室两厅,面积在 95 左右的户型最受市场欢迎,但考虑到总价因素,总价在 18 万以内的面积在 80 平米以内的两房也存在较大的市场空间。 车位要求:由于经济水平的限制,当地有私家车的较少,对车位的需求也较少,但考虑到经济的发展,车位的规划应该有所准备,目前地下车位与人防工程结合的方式较为合理。 规划设计:对小区环境的要求越来越高,同时表示最好有较为完善的配套,如学校、医院、商场或菜市场等。 户型设计:受访者普遍表示,客厅最好在 15 左右,卧室带阳台,主卧带卫生间,喜欢落地玻璃阳台,餐厅最好和客厅有所区隔。 交房标准:目前市场上交房都是毛坯房,消费者也接受了这种交房标准,但如果交房时提供简单装修或者是对厨卫进行装修,则更乐意接受。 付款方式:多选择银行按揭,一次性付款的比例较少。但是最近由于动迁等原因,对于拆迁户而言,如果一次性付款有较大的优惠,基本上会考虑这种付款方式。 秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 第四节第四节 竞争楼盘分析竞争楼盘分析 兵法有云: “知己知彼,百战不殆” ,只有全面了解对手,才能更深刻地认识自己。因此我们对六合的几个竞争楼盘进行了调查, 特别是本案的直接竞争楼盘龙海新加坡花园、 阳光花城这两个楼盘, 我们可以得出以下结论: 本案周边市场的供应量较大,对于六合相对较小的消费人群来说,这样的供应量必然对本项目是一个极大的考验。 大户型住宅较多,而小户型较少,这也是一个市场的空白点,这对本案来说是一个良好的开端。 项目周边以阳光花城为例,楼盘正向高品质的方向发展,阳光花城在规划设计、环境、户型等方面都较其它楼盘有很大的进步,可以说是六合高品质楼盘的代表,这预示着本项目在规划设计、建筑外观、环境设计、户型等方面要进行概念包装,吸引客户关注。 从产品卖点来看,环境景观、项目品质成为各项目宣传的主要卖点,特别是阳光花城,将景观、品质作为主要卖点,但这些卖点都没有深入,这给本案留下了机会。 从销售策略看,各个楼盘的销售都很单调,促销手段也较少,楼盘的宣传渠道也很有限,多为围墙广告和宣秀林水苑·临门盛景整合营销报告 专业、专注、专心 南京壹亩田置业顾问有限公司 传折页,这为项目的销售留下了发挥的广阔空间。 项目周边楼盘的价格有一定的差距,阳光花城价格虽未定,但均价不会低于 2400 元/平方米,而龙海的均价为 2200 元/平方米。 对销售中心的设计布置越来越重视,典型的项目如阳光花城,这一方面说明了当地房产市场的发展与完善,另一方面则传递了竞争激烈的市场信息。 第五节第五节 竞争策略竞争策略 总的来说,以上特征的呈现给本案的推广带来是机遇与挑战并存的微妙局面。对于本案来说,可以采取以下竞争策略: 1.针对市场的空白点,寻求差异化,树立独特的项目形象。 2.抓住项目的优势,以人文、教育、简约实用为主要诉求点,建立浓郁、和谐的社区文化。 3.做足前期宣传,后期销售以快制胜,在经过一段时间的包装宣传之后,吊足目标消费者的胃口,然后利用各种渠道,达到快速销售的目的。 秀林水苑·临门盛景整合营销报告

注意事项

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