西安莱安逸境项目价值分析（终稿）
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。莱安莱安逸境项目价值分析逸境项目价值分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾 问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾 问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向 其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发 布报告中的部分或全部内容。2008.8.42008.8.4本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789高新区城市核心区域高新区城市核心区域周边居住氛围成熟周边居住氛围成熟项目区位项目区位内城内环内环二环二环三环三环高新区本项目高新核心区唐延路唐延路位置：位置：位于高新区北端，发展 成熟区域内，该区域为高新最早 开始发展区域，为当前的高新核 心区，区域内成熟高档住宅和写 字楼林立，配套齐全交通：交通：项目北邻南二环，西邻 唐延路，与内城车程距离在15- 20分钟，通过唐延路直达高新新 CBD区，交通便捷 配套：配套： 购物：购物： 苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、 易初莲花 学校学校： 高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学 医院：医院： 军工医院、民航医院 银行银行： 中国银行、商业银行 公园：公园： 丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789综合技术经济指标综合技术经济指标群贤庄群贤庄中海华庭中海华庭道路地块形状 呈梯形， 两侧临主 干道，北 侧为规划 绿化带， 南侧临中 海华庭、 群贤庄项 目用地。中小规模中小规模高容积率高容积率90/7090/70限制限制居住区用地居住区用地3.39万平米住宅用地住宅用地2.45万平米公建用地公建用地0.33容积率容积率4.4总建筑面积总建筑面积14.92万平 米商业面积商业面积1.5万平米住宅建筑面住宅建筑面 积积12.83万平 米绿地率绿地率27%用地性质用地性质商住用地项目属性：城市插建型项目项目属性：城市插建型项目高新区城市核心区域高新区城市核心区域周边居住氛围成熟周边居住氛围成熟 中小规模中小规模高容积率高容积率90/7090/70限制限制宗地条件宗地条件本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789 未来，高新区定位为西北核心产业中心，经未来，高新区定位为西北核心产业中心，经 济龙头的地位进一步强化济龙头的地位进一步强化老城区老城区高新区高新区 西安现在以及将来的定位是西部最发达西部最发达 的产业加工区、高新技术区和智力密集区，的产业加工区、高新技术区和智力密集区， 远景发展目标是成为世界级的科技产业基远景发展目标是成为世界级的科技产业基 地地； 高新区高新区发展起来以后，就体现了西安市 的这些功能，承担着新西安的中心功能承担着新西安的中心功能； “十一五”期间高新区全力打造三个中三个中 心心：中国科技创新中心、西部现代制造业 中心、西部商务金融中心；重点发展六六 大产业大产业：重点发展电子信息产业、生物医 药产业、装备制造产业、汽车制造产业、 现代服务产业和新兴产业；建设六个功六个功 能园区能园区：扩大完善创业研发园、国际软件 园、电子工业园、新型工业园、加快建设 出口加工区、中央商务区；项目价值项目价值本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789 西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶 层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能1991年3月经国务院首 批批准的国家级高新区， 2006年综合指标位于 全国53个高新区前5位， 是西安当前经济最为发 达的区域； 所在雁塔区拥有省以上 科研机构55家，各类 专业技术人才14万余 人，西高新分布了 1833家高新技术企业， 已然成为城市高知阶层 的第一聚集地； 西高新城市经济中心的 地位已经确立，未来此 定位将会进一步深化。10412116120827083214.15% 14.64%17.01%19.10%21.30%01002003004005006007008002001200220032004200520100%5%10%15%20%25%30%35%GDP（亿元）（亿元） 占西安占西安%老城区老城区西高新西高新西高新的房地产发展状况西高新的房地产发展状况1.2001年以前，主要集中在唐延路以东、太 白南路以西，单价普遍在3000元以下；2.2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东 地区，单价突破3000元；3.2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来 开发商大举进入，西高新出现价量齐升的 局面，2005年销量翻番，2006年增长60% 以上，2007年均价拉高至5000元/以上。西安经济龙头的地位西安经济龙头的地位 将进一步强化。将进一步强化。片区格局已然圈定，片区格局已然圈定， 高人口密度、高容积高人口密度、高容积 率、中上价位成为了率、中上价位成为了 主题词。主题词。项目价值项目价值本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789西高新发展成熟区，传统豪宅区域西高新发展成熟区，传统豪宅区域内环内环二环二环三环三环本项目高新核心区新CBD区唐延路唐延路 主要业主：主要业主：国外华侨、台湾人、西安本 地私企老板、政府官员家属、少量陕北人、 文化名人 主要租客：主要租客：外企的高层管理者（外国人） 二手房价格：二手房价格：8000元/平米 业主特征：业主特征：内敛，有文化 项目定位：西安最早的高品质、高配置项目定位：西安最早的高品质、高配置 豪宅豪宅 主要业主：主要业主：西安本地私企老板、政府官 员家属、少量陕北人二手房价格：6000-7000元/平米 社区特征：社区特征：入住率很高，欧式建筑风格， 奥迪宝马名车比比皆是 业主特征：业主特征：客户换车频率比较高，很注 重品质、档次和阶层认同 项目定位：新贵豪宅项目定位：新贵豪宅 主要业主：主要业主：西安本地私企老板、高新、 城西部分国企管理人员、政府官员、陕北 投资客租金水平：40元/月/平米左右项目定位：西安高品质城市豪宅项目定位：西安高品质城市豪宅锦都花园群贤庄中海华庭项目价值项目价值本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带 唐延路北接科技路、南通绕城高速， 交通四通八达，地理位置得天独厚地理位置得天独厚； 唐延路规划路面总宽185米，中间 115米绿化带将与已经成形的唐长安 城遗址公园相连，贯通后该景观路全 长约5.5公里，将成为西北最大的城西北最大的城 市景观路市景观路； 高新区目前正在全面实施二次创业， 从建成的34平方公里向西、向南拓展， 唐延路就成为高新区二次创业发展的高新区二次创业发展的 关键和纽带关键和纽带。唐延路向南延伸线已正 式命名为唐延南路，也是高新区中央 商务区的主要南北轴。项目价值项目价值本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789 唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西 高新的中心高新的中心 唐延路上已经积聚了积聚了IT IT、电子、生物工程、电子、生物工程、 汽车等比较有规模、有实力的高新技术企汽车等比较有规模、有实力的高新技术企 业和智力密集企业业和智力密集企业，并且已经得到长足发 展； 唐延路处于高新区两期开发的中心地带， 所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有 中心的功能中心的功能，是高新区的中心，同时也是 西安市中心的中心 唐延路的崛起有它的地缘优势、产业优地缘优势、产业优 势、地区中心优势，前程和引导性的优势，势、地区中心优势，前程和引导性的优势， 特殊功能的优势特殊功能的优势。由于它具备这几重因素， 所以唐延路就变成了一个注意力地区，注 意力地段，人们对此地的关注已今非昔比。项目价值项目价值本报告是严格保密的。2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载0755-83513598 QQ:69031789项目区域价值：都市集成的黄金分割点项目区域价值：都市集成的黄金分割点本项目本项目唐延路唐延路二环二环高新发展高新发展 成熟区域成熟区域区位四重价值体系：区位四重价值体系：第一重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区第一重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区第二重：项目位于西高新成熟发展区域第二重：项目位于西高新成熟发展区域第三重：项目周边区域为西高新传统富人区第三重：项目周边区域为西高新传统富人区第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊都市集成的黄金分割点都市集成的黄金分割点传统富传统富 人区人区项目价值项目价值本报告是严格保密的。从消费者购买动机对高新区域客户进行分类从消费者购买动机对高新区域客户进行分类城市话语权的富贵阶层：城市话语权的富贵阶层： 对城市稀缺资源具有很强的占有欲；或将购买稀缺物业作为一种资产处置的方式创造与享受城市生活的知富阶层：创造与享受城市生活的知富阶层： 无论走到哪里，城市总是自己的家，凭借自身的能力享受城市优越的生活，支付能力强迷恋城市生活的核心阶层：迷恋城市生活的核心阶层：对高新价值极度认可，工作、生活圈就在高新范围内，不想离开这个区域，支付能力强向往高新生活的新锐阶层：向往高新生活的新锐阶层：支付能力相对较弱，但绝对认可高新城市居住价值，渴望与人分享，支付能力一般掌控城市掌控城市享受城市享受城市习惯城市习惯城市渴望城市渴望城市看好高新未来发展的收益阶层：看好高新未来发展的收益阶层： 敏锐的判断高新未来升值价值，愿意为精品买单，支付能力强投资城市投资城市财 富 水 平财 富 水 平低低高高项目客户项目客户本报告是严格保密的。高新区域五类客户梳理高新区域五类客户梳理客户分类客户特征典型项目阶层关注点掌控城市年龄：35-50岁家庭结构：3-5 人收入：年薪40万以上职业： 私企老板、政府高级官员、外 企高层、国企高层来源：高新 为主，其他区域均有，少量外 地客户公园首府、三居室城市话语权的富 贵阶层对稀缺景观资源的强烈 占有欲望、注重身份感 及标签感，对户型、园 林、物管均有要求投资城市年龄：30-50岁家庭结构：3人 以上收入：年薪20万以上职业： 外地在西安的生意人、政府公 务员、 私企老板、能源行业来源：高 新、城西、城南、内城，部分 外地客户绿地世纪城 两居看好高新未来发 展的收益阶层注重地段位置及精装修， 便于以后出租享受城市年龄：30-45岁 家庭
