利群商业街市场分析

1、- 1 -1.1 商业物业市场分析1.1.1 商业物业市场分布特征利群广场商业步行街，地处莱西市新城区，是新城区的主要商业区。莱西市目前分 为：新城区和老城区。新城区以利群集团为主导，向全方面发展。利群广 场商业步行街向一个综合性的休闲、 购物、娱乐场所发展。- 2 -莱西商业物业从经营业态上可分为百货大楼，专业市场（商业街），综合商业街三种商业类型。经营业态从大型专业 批发市场到百货大楼综合购物。新城区商贸中心老城区商贸中心- 3 -市级商业中心区的各类商业业态主要代表为：-百货大楼 ：利群超市、利客来、月宫超市、粮贸超市-专业市 场 ：农贸市场、文化市场、富 兴商城、新 兴商城、乐好服饰等-专业街 ：长岛路由北向南：东面以：餐饮、厨卫为主；西面以：灯具、装饰材料、厨卫为主。靠近威海路：商贸服饰、青岛路-商业街 ：商业街- 4 -莱西近来商业中心仍以老城区为主，集中了利客来，月宫超市， 乐好服饰大厦，外贸大厦等，以及商业街，威海路，长岛路中南部，同时莱西汽车站也在老城区，成行成市的专业街/ 专业市场也较为集中。随着市政府的北移，新城区的商业开始发展，主要出现了利群这样的大型超市，以及

2、在建的集购物、休闲、娱乐为一体的步行街，从 长远来看，新城区的发展将会超过老城区。1.1.2 现有商业物业类型分析本部分将分别按照目前莱西商业市场上的四种商业类型来分析商业物业的市场情况。1）百货大厦百货大厦的代表主要有利群超市、月宫超市和利客来，其中利客来与月宫超市地处市中心位置，客流量较大。利群超市定位于中档，开 业至今 经营状况欠佳；月宫超市和利客来则定位于中档偏低档次，吸引中低档消费者， 经营状况良好。表 2-1 代表性百货大厦经营概况企业背景 莱西市月宫食品商场有限责任公司青岛利客来商贸股份有限公司青岛利群集团开业时间 2003.02 2002.08 2004营业面积（M2） 10000（建面） 12000 20000(建面)经营楼层 共 4 层，1 到 4 楼 共 4 层，1 到 4 楼 共 2 层，1 到 2 楼经营档次 中低档 中低档 中高档消费群体 吸引全市中高收入及工 薪阶层 吸引全市中高收入及工 薪阶层 吸引中高收入及工薪阶 层经营状况 一般 一般 欠佳周边商业发展 威海路、商业街形成老城区商 业中心 位处新城区商业中心表 2-2 利群超市楼层功能楼层 经营面积（

3、M 2） 楼层功能 经营种类2 10000 超市 小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百 货1 10000 器材、珠宝、服装 化妆珠宝、 钟表眼镜、皮具、运动休闲服装、男装、女装、针织、羊绒羊毛、床上用品- 5 -表 2-3 利客来楼层功能楼层 经营面积 （M2） 楼层功能 经营种类4 3000 服装 女装、童装、羽绒服3 3000 品牌服装 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具2 3000 综合超市 生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、 风味小吃、冷饮1 3000 器材、珠宝 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育 办公用品、儿童玩具表 2-4 月宫超市楼层功能楼层 经营面积（m 2） 楼层功能 经营种类4 2500 休闲、娱乐 小吃城、儿童玩具、影碟3 2500 品牌服装 服装2 2500 超市 以食品为主1 2500 超市、首饰 综合超市虽然目前利客来与月宫超市吸纳老城区及商业街人流，仍有一定的竞争力，但随着新城区的发展，其竞争力会被新城区相同或更高档次的商业所削弱。2）综合商业街莱西有较具规模的综合商业街，发展模式主要是依托百货商厦的客流

4、逐步发展而成，业态上与百货商厦形成互补关系。表 2-5 商业街路商铺抽样调查情况地理位置 店名 营业面 积(M 2) 租金水平 月均租金（元/M 2）北段 均价 40 8000/年 16.6南段 均价 40 11 万 /年 23中间 均价 40 16 万 /年 33东段 均价 30 3 万/年 83西段 均价 40 35 万 /年 73蓬莱路 一元店( 双层) 24 15 万 /年 52- 6 -平均租金 46.7特点是周末时间人气甚旺，商业街以经营服装类商品为主。蓬莱路和商业街主要吸引老城区消费者为主，商业街 16.6-83 元/M 2.月的租金水平。3）专业市场/专业街目前莱西市形成具有一定规模的专业市场有 7 个，商业街如下图所示。- 7 -专业市场或专业街相对较集中在老城区，有统一管理，商 业环境一般。昌 隆 市 场 农副产品交易市场 温州商贸城 豪帝商城胶东汽车城梅花山钢材市场水沟头农贸市场- 8 -以下是部分专业街经营情况调查情况。表 2-7 部分专业市场经营情况昌隆市场始建于 1993 年 5 月，1994 年正式投入使用，市 场占地 2.47 公顷，建筑面积 3.5 万

5、平方米，大小门店 580 个，市 场露天摊位 650 个（含外环路小摊位45 个），摊位出租率达 70%，年成交 额 9800 万元（含 门店）。主要 经营服装、针织、小百货、鞋类、皮 货、布匹、床上用品等农副产品交易市场位于城区黄海西路两侧，长途汽车站以北，温州商 贸城路南。建于 2000 年8 月，总投资 4000 万元，占地 13.3 公顷，设计总经营 面积 10 万平方米，总摊位 5000 个，市场内建有门店房 473 间，利用率达 70%，日上市 3000 人次，日交易额 5 万元，为莱西城区最大的农副产品交易市场和冬季山会主会场温州商贸城位于黄海西路 7 号，由青岛温州商贸城建设开发有限公司独资创建，是我国大型服装批发市场之一。2003 年 6 月 16 日奠基，2004 年 5 月 1 日开业。占地 5.4 公顷，建筑面积 6 万余平方米，另 设有 2 万平方米大型客、货运物流中心，6000 平方米办公楼。市场投资总额 7000 多万元，商铺 800 余间，主要经营服装、鞋帽、小商品、床上用品、箱包皮具等。市场内设有背景音乐广播系统、现代程控交换机系统、大型配 电室、纯净

6、 水厂、餐厅、银行、医疗门诊、超市、网吧、顾客休息座椅、儿童游乐玩具等。水沟头农贸市场由水集二村兴建，位于洙河南岸，龙口路北烟台路东，交通便利。市 场占地面积约 10 公顷，1997 年开业，先后投 资 3500 多万元，硬化路面 4.8 万平方米，建设面积 5000 平方米的钢梁大棚 8 个， 经营房 300 多间。 2000 年，又投资 1600 万元，建设集商贸、 办公于一体的四层楼房 2 栋，供外地客 户使用的公寓楼 1 栋。截至 2004 年底，市 场有固定摊位 1300 个，流 动摊位 800- 9 -个，日成交额 150 万元，年成交额约 5 亿元，经营范 围包括禽蛋、五金建材、日用百货、家具等，是一个规模较大、门类齐全、功能设施完善的综合型批发市场。豪帝商城位于威海东路北侧，南临月湖公园。由水集一村豪帝房地产公司投资 3000万元开发，昊海建筑工程有限公司承建。商城占地 2.67 公顷，建筑面 积 3万平方米，有 322 个商业网点，为四门式建筑。商城内规划有塑料制品、文化古籍书画、陶瓷装璜、餐饮娱乐 4 条街。梅花山钢材市场由封家泊村投资 2000 万元兴建，位于省道

7、 804 线北、锐宗路南， 东距烟青一级公路 3 公里，北临潍莱高速公路，交通便利。市场占地面积 4.67 公顷，基建面积 1.2 万平方米，可容纳业户 40 户，与 20 多家经营业户达成合作意向。项目营业后，年可销售建筑钢材 5 万吨，不 锈钢 2000 吨，各种管材、板材、彩涂板等 6 万吨，实现销售收入 3 亿元，上交税金 360 万元，可安排300 多人就业。胶东汽车交易市场位于潍莱高速公路莱西出口，同三高速公路及省道 804 线与青岛路交汇处，占地 7 公顷。1999 年 9 月始建，2000 年 9 月开业。市场设有汽车专卖店、1800 平方米的展销大厅、2000 平方米的各种车型中转库、4 万平方米的停车场和 2 万平方米的汽车维修检测站，是胶东最大的汽车交易市场。4）现有商业物业类型分析小结位于老城区的商业中心占据主导地位，经营业态组合多样；新城区的商业中心以利群集团为主，正在稳步发展。利群广场商业步行街正在建 设中。 设计建设，包含休闲、娱乐、购物。是一条综合的商业街。必奖带动新城区的商业发展和经理。- 10 -1.1.3 商业物业开发现状目前莱西商业物业开发项目较

8、少，除住宅楼底层网站外，主要的项目有：莱西影视中心和利群广场商业步行街。如下 图所示。- 11 -利群广场商业步行街莱西影视中心- 12 -1）月宫超市月宫超市地处月湖广场之上，南倚美丽的月湖公园是人民商城的重点工程。月宫食品商场成立于 1992年 9月 3日，于 1998年 5月 3日进行了股份制改造，创立了莱西市月宫食品商场有限责任公司。公司地址位于莱西市月湖广场（威海东路 90号），集“购物、餐 饮、休闲、娱乐 ”于一体，素有 “购物圣地、名吃之都；人间天堂、月 宫超市”之称。表 2-13 月宫超市物业基本概况月宫超市商业规模 1 万个平方建筑及规划特点 购物、餐饮、休闲 、娱乐为一体的大型现代化商场2）利客来购物中心利客来莱西购物中心位于莱西市商业黄金地段烟台路 62 号，2002 年 8 月 2 日开业，总建面积建筑面积 17000 平方米，经营品种五万余种，商场内设中央空调、现代化自动平梯一应俱全。一层经营家电、金店、钟表眼镜、化妆品、文体、办公用品、儿童玩具、工艺品等；二楼为大型综合性超市，主营：生鲜食品、烟酒糖茶、百货日常用品、快餐服务；三楼经营服装、鞋 帽、皮件箱包、

9、床上用品、针纺织品，另设淘气堡儿童乐园等：负一层为大型停车场。表 2-14 利客来购物中心商业规模 总建筑面积 17000M2建筑设计 4 层，每层设独立间隔商铺，地下 设仓库。1 楼 家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工 艺品、化 妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。2 楼 二楼为大型综合性超市，生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。楼 层功 能3 楼 男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等- 13 -交铺时间 2002 年 8 月开始营业3）利群购物中心利群莱西购物广场坐落于莱西市上海路与烟台路交界处，是利群集团的第二十二座万米商厦，总 建筑面积近 20000 平方米，是一座集休 闲、 购物、娱乐为一体的综合性商厦。 商场一层主要经营化妆珠宝、钟表眼镜、皮具、运动 休闲服装、男装、女装、 针织、羊 绒羊毛、床上用品等二层为综合性超市。主要经营各种小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货等。表 2-15 利群购物中心物业楼层 功能 经营种类 铺位租售情况1F 名品商场 化妆珠宝、钟表眼镜、皮具等 100%2F 超市 综合超市 -上海花园商品房 颐和花园二期 万福家园 怡景圆主体功能 民住房+临街商铺 民住房+临街商铺沿街商铺 沿街商铺铺位设计 1-2 层独立沿街铺位 1 层独立套型 1-2 层独立沿街铺位1-2 层独立沿街铺位铺位租价（元/ M 2）1.2 万 /年(100 M 2) 5000 元/年（20 M2） 售 3180 元/ M 2 售 3800 元/ M2（50 M2）-17部新市区，以利群购物中心和新 华大厦为代表，物业形式多为商品房和中型商厦，商业环境比较成熟，销售情况较好。- 14 -1.1.4 商业物业发展趋势通过对 莱西 现有商业物业的现状及在建情况的分析，可以发现，目前莱西商业物业的发展形式主要是新建、扩建项 目，如莱西利群、利客来、月宫连锁超市及一些新建、扩建的专业市场等。多种形式的发展变化，使莱西商业业态更加丰富，商业地域进一步扩大，档次上有了 综合提升。在这样的商业物业发展趋势下，莱西的商业经济也从传统的商业经济向体验

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