滨州市惠民县房地产市场调研报告

1、- 1 -滨 州 市 惠 民 县房地产市场调研报告- 2 -一. 惠民县城市总体规划 惠民县概况 经济环境 城市发展规划二惠民县房地产行业现状 人均收入与支出 房地产市场基本情况三惠民县房地产市场调研分析 个案调研分析 房地产市场调研小结四惠民县房地产市场调研总结 房地产市调总结 房地产市场发展趋势- 3 -一惠民县城市总体规划1.惠民县概况 惠民县位于山东省北部平原，处在京津唐和山东半岛两大发达经济区的交汇点上，属黄河三角洲腹部地区和环渤海经济开发圈 。 惠民县东临滨城区，南与高青县、邹平县接壤，西侧与济南市商河县、济阳县相邻，北侧与阳信县相接。 惠民县全县面积 1357 平方公里，辖 10 镇 4 乡，总人口 63.9 万人, 非农业人口约 7 万人。 惠民县县城距滨州市区约 40 公里，区位优势明显，是连接华东、华北的交通枢纽，距济南国际机场 120 公里，距天津 240 公里。境内 220 国道及省级公路干线纵横交错，交通运输四通八达。 2.经济环境2005-2009 年惠民 GDP 平均增 长 20.1%，房地产高速发展；2009 年惠民县实现地区生产总值 118.64 亿元

2、，同比增长12.1%；2009 人均 GDP18570 元，约合 2730 美元；2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年国内生产总值数值（亿元）57 65 78 90 106 118.64- 4 -增长率 18.7% 14% 18% 15% 17% 12.1数值（亿元）20.8 22.84 25.6 28.8 36.6 42.8城乡居民储蓄余额增长率 11.2% 9.8% 12% 12.5% 27% 21 %数值（亿元）14.4 21.9 25.3 29.5 36 41社会消费品零售总额增长率 18.2% 52% 15.9% 16% 22% 21%2010 年经济保持快速增长，产业结构进一步优化。据初步测算，全县实现生产总值(GDP)115.98 亿元，按可比价格计算，较上年同期增长 14.9%。其中，第一产业实现增加值 24.06 亿元，较上年同期增长 1.2%；第二产业实现增加值 49.23 亿元，较上年同期增长16.1%；第三产业实现增加值 42.69 亿元，较上年同期增长20.3%。三次产业结构由上年的 22.08：42.89：35.

3、03 调整为20.74：42.44：36.81 。第三产业所占比重较上年提高了 1.78 个百分点。固定资产投资增势迅猛。2010 年，全县规模以上固定资产投资完成 83.6 亿元，同比增长 24.6%。其中，城镇以上固定资产投资完成 73.8 亿元，同比增长 24.8%；农村投资完成 9.8 亿元，同比增长 23.5%。第三产业投资得到加强，完成投资 34.7 亿元，同比增长55.0。新开工项目拉动作用明显，2010 年新开工项目 129 个, 完成投资 48 亿元，投资结构继续优化。第三产业投资快速增长，占规模以上投资的比重达 40.3%，比上年提高 5 个百分点。技改投资快速增长，完成投资 26 亿元，增长 44.4%，占全部投资的31.1%，比上年提高 3 个百分点。- 5 -3.城市发展规划惠民县的政治、经济、文化中心，古城旅游为特色的省级历史文化名城。规划近期到 2010 年，城市人口 10.2 万人，建设用地12.7 平方公里；远期到 2020 年，城市人口 20 万人，建设用地21.6 平方公里。总体上形成“四片区、五节点”的布局形式。四片区：古城区、南部城区、东部城区

4、、工业区；五节点：古城保护区节点、南部城区内商业中心节点、东部城区内商业中心节点、物流园区节点、经济技术开发区节点。在政府规划中，城区主要向东发展。在东部规划有新城区和经济开发区。- 6 -二惠民县房地产行业现状1.人均收入与支出城乡居民收入继续增长，生活水平进一步提高。2010 年，城乡居民收入在上年有较大增加的基础上继续增长，消费水平不断提高，生活质量进一步改善。全县年末从业人员 38.8 万人。在岗职工年平均工资 25465 元，较上年增长 18.91%。农民人均纯收入实现6626 元，较上年增加 980 元，增长 17.36%，农民人均生活消费支出 3715.89 元，增长 8.9%。2.房地产行业基本情况2009 年至 2010 年 7 月惠民居住用地供应 17 宗，土地供应面积 707656，约 1060 亩。世纪花园、国泰花园、怡水龙城、丰晨瑞景花园、乐安花园等房地产项目积极推进，全年完成建筑面积 32万平方米，完成投资 5 亿元。总建筑面积达 70 万平方米，商品房销售面积增长 42.3%。- 7 -三惠民县房地产市场调研分析目前惠民县县城包括开发区在建以及在拆迁的项目

5、共计 20 家，其中：正在拆迁的有 2 家；已经开盘在售的有 11 家：乐安小区（政府项目） 、温博园、怡水龙城、瑞景花园、金领华庭、国泰花园、世纪景园、豪门庄园、龙池家园、幸福时光、颐康源；正在建设，等待开盘的有 3 家：香格里拉、国泰 惠泽园、宋城华府、江南豪庭；未有动静的有 4 家：地毯厂项目、大顺花园、东景豪庭、东方花园。如下图：- 8 -1.个案调研分析、正在建设，等待开盘1、香格里拉- 9 -位置 护城河南侧 开发商 山东惠民泰隆职业有限公司占地面积 114981 平米 物业类型 花园洋房 、多层、小高层总建筑面积 224037 平米 项目属性 国际花园社区卖点 规模、景观、低密 容积率 1.95销售情况目前已发单页，电视、外围等广告开始宣传， 售楼处可登记电话，开盘时间预计元月份。备注该项目是惠民县南关片区城中村改造项目，总投资 3.7 亿，项目一期为安置，安置面积 33000 平米2、国泰 惠泽园位置东关街 181 号，金领华庭北侧开发商 国泰地产占地面积 74000 平米 物业类型 小高层、多层总建筑面积 90000 平米 总户数 800 户卖点 惠民高性价比宜居社区

6、 开工时间 场地平整中，未定备注 目前已发单页， 售楼处可登记电话，户型、开盘、动工时间未定- 10 -一期开工面积 预计 30000 平米 3、宋城华府位置 东护城河西侧 开发商济南民营科技产业园开发公司 占地面积 68000 平米 物业类型 小高层、多层卖点魁星阁旁、护城河畔、中式园林开工时间 正起地基总计建筑面积 11 万平米 总计户数 约 1000 户目前状况可交诚意金 1 万元，开盘时抵 2 万元；售楼处开始接待登记，月底或下月初开盘一期开工面 积 29 栋住宅同时施工，11 万平米。价格 多层均价 2600 元 小高层均价 2700 元 车库 1900 元装修标准精装修：木地板、防盗门、洗手间、厨房防滑地砖，瓷砖到顶、墙面刷漆，座便器、洗手盆、中空玻璃、无内门4、江南豪庭位置 环城东路与环城南路交汇处 开发商 山东嘉泽置业有限公司占地面积 50000 平米 物业类型 小高层、多层总建筑面积 80000 平米 总户数 670 户预 预计卖点 护城河、学院中心 开工时间 正在搭建售楼处目前状况 可交封房金，开盘时间未定- 11 -一期开工面 积 共计 4 栋（1 栋小高层、3

7、栋多层）约 15000 平米价格 多层均价 2500 元 小高层均价 2700 元 车库储藏室未定价装修标准 简装修、已经开盘在售1、乐安小区项目名称 乐安小区 物业类型 多层 所属区域 惠民县东开发区项目位置 未来开发区中心占地面积 20 万平米 总建筑面积 240000 平米 开发公司 惠民县人民政府 目前已施工面积 约 18 万平方米基本资料物业管理 自建物业公司 总计户数 约 1500 户工程进度 50 栋楼已全部封顶交通条件 路面施工中周边配套 东侧有一个公园，其他无规划及销售资料销售进度 约 95% 已售房源 1425 未售房源 75近一年销售数量 800 套2、温泉文化博览园基本资料项目名称温泉文化博览园物业类型多层、小高层、花园洋房、联排、独所属区域 惠民县东开发区- 12 -栋项目位置 车站路东侧，新汽车站对面占地面积 40 万平米 总计户数 约 5800 户已售房源 150 未售房源 5650总建筑面积 70 万平米 目前已施工面积14 栋，约 50000 平米开发公司 滨州市朗润置业 近一年内施工面积 50000 平米 物业管理 自建物业公司 交房时间 2011

8、年 9 月 31 日工程进度 已起到二三层交通条件 紧邻车站路，交通便利周边配套 新汽车站、五星级酒店（施工中） 、武定府大酒店规划及销售资料主要卖点 温泉、养生 配套设施 80 亩中心湖、写字楼、会所、24 小时温泉、体育公园、双语幼儿园装修标准精装修：木地板、防盗门、洗手间、厨房防滑地砖，瓷砖到顶、墙面刷漆，座便器、洗手盆、中空玻璃、无内门住宅销售价格 多层开盘均价在 2200 元左右，花园洋房均价在 2500 元左右车库价格 1880 推出房源 数量 400 户销售进度 推出房源的 40%近一年销售数量 150 套3、 怡水龙城- 13 -项目名称 怡水龙城 物业类型 多层 所属区域 惠民县东侧项目位置 武定府对面占地面积 35 万平米 目前已施工面积未动工，准备一期交房总建筑面积 43 万平米 总计户数 约 3900 户已售房源 400 未售房源 3500开发公司 东营华炜置业 近一年内施工面积 约 50000 平米基本资料物业管理 自建物业公司 二期交房时间 2011 年 10 月工程进度 准备一期交房，二期未动工交通条件 紧邻车站路，交通便利周边配套 学校、餐饮规划及销售资

9、料主要卖点 规模大，新城发展方向配套设施 会所、幼儿园、体育公园、商品城、社区医院装修标准 地板砖、厨房、洗手间瓷砖到顶、墙面刮瓷、普通木门公共部分装修 大理石踏步、不锈钢扶手、可视对讲单元门住宅销售价格 一期均价 2000 元，二期未定车库价格 1800 储藏室价格 1150销售进度 85%近一年销售数量 200 套3、 瑞景花园- 14 -项目名称 瑞景花园 物业类型 多层 所属区域 惠民县东关项目位置 热电厂西侧占地面积 55000 平米 目前已施工面积 30000 平米总建筑面积 64000 平米 总户数 580 户已售房源 60 未售房源 520开发公司 山东丰辰房地产开发公司 近一年内施工面积 30000 平米基本资料物业管理 自建物业公司 交房时间 2011 年 5 月工程进度 7 栋已封顶，1 栋即将封顶，1 栋刚打地基交通条件 项目东面有一条老路，很难走周边配套 餐饮、热电厂规划及销售资料主要卖点 大产权 准现房装修标准 地板砖、厨房、洗手间瓷砖到顶、墙面刮瓷、普通木门公共部分装修 大理石踏步，不锈钢扶手住宅销售价格 均价 2100 元，可与销售人员打价车库价格 1880 储藏室价格 1200销售进度 40%近一年销售数量 604、 金领华庭项目名称 金领华庭 物业类型 多层 所属区域 东关基本资料 项目位置 东关街 34 号- 15 -占地面积 58000 平米 目前已施工面积 69000 平米总建筑面积 69000 平米 总计户数 630 户已售房源 340 未售房源 290开发公司 盛星地产 近一年内施工面积 二期 40000 平米物业管理 自建物业公司 二期交房时间 2011 年 10 月 1 日工程进度 二期已全部封顶交通条件 新开发的西侧南北路已利用，交通便利周边配套 银行、餐饮、菜市场规划及销售资料主要卖点 一期口碑很好，当地公认的好质量的房子。配套设施 会所、儿童公园装修标准精装修（卧室铺木地板）客厅 80 地砖、墙面刷漆、包口木门、洗手间、厨房瓷砖到顶公共部分装修 可视对讲单元门、楼梯大理石、不锈钢扶

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