商品房验收注意事项和专项维修资金管理办法

1、1验收房时的 N 个小窍门 手把手教你买房子买了房子领了钥匙就要验收房子的，而验收商品房质量的时间却是少之又少，所以您验收的时候就要非常的注意了。一般的情况下，毛坯房的质量通常在如下地方出现质量问题：1、塑窗及塑钢门；2、墙面、地面和棚面；3、水管线及阀门；4、防盗门；5、电盒；6、电表、水表和燃气表的底数。验收新房时应该带的工具：小锤子一把、米尺、矿泉水若干瓶、细线、钉子一枚、带插销的灯头、笔和纸。详细过程：塑钢窗和门是最最容易出现质量问题的，所以验收的时候应该作为重中之重。1、窗或门是否有掉肉、裂缝的地方。2、窗框或门框连接处密封应该严密、不该透亮。3、玻璃是否有裂缝。4、密封条长度适中，是否老化变形，压条是否结实、牢固。5、两层玻璃之间是否有水气，如果有则代表两层玻璃之间密封不严。6、窗或门开启要灵活，关闭时不应有缝隙或透风的现象。7、窗是否漏水，可拿若干瓶矿泉水做试验。8、防盗门门锁、把手是否灵活、牢固，防盗门表面是否有划痕，安装是否牢固、不偏不歪。墙面、地面和棚面一般不会出现质量问题，可一旦出现就是大问题，所以不要轻心以对：1、墙面、地面和棚面是否平整，可用拉线的方式测量。地

2、面的高低差如果大于 3CM 则不合格，棚面大于 2CM 则不合格，墙面大于 1CM 则不合格。2、用钉子在墙面、地面和棚面的表面划几下，看沙浆的强度是否到位。如果划出很深的划痕，则不合格。正常的情况下应该划出一条没有深度的白印。3、墙面、地面和棚面有些许裂缝是正常的，尤其是地面，但不能太多。4、用小锤子在墙面、地面和棚面上敲一敲，听一听是否有空鼓的声音。如果空鼓的面积大于20 平方厘米则不合格。5、看地热管是否高出地面，高出的不合格。6、卫生间的地面是都会做防水处理的，所以要把地漏堵上，再把水龙头打开，让水铺满卫生间室内的地面，看是否有大量气泡冒出。 （当然，做这项实验之前首先要确定楼下是否已经装修或正在装修，要不漏到楼下可就惨了。 ）坚持 24 小时到 72 小时（最少是一天） ，然后去楼下的卫生间查看棚面是否被阴湿。7、下雨过后一定要去新房看一眼，看墙面和棚面是否漏水。8、用米尺丈量房间各个部位的尺寸，看是否合乎要求。验收房建议二绝大部分 TX 是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房

3、子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具： 1)1 只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 22)1 只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺-用于测量房子的净高 5)1 只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1 只计算器-用于计算数据 7)1 只水笔-用于签字 8)1 把扫帚-用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳 -用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头，建议早晨 8：30 去或下午 2：30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的住宅质量保证书-可带走 B、 住宅使用说明书- 可带走 C、 竣工验收备案表 D、面积实测表 E 、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即

4、可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3%，3% 之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 30-40 分钟 验收房子：看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；( 阳台裂缝危险大)【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，

5、特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一3来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【 提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【 提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水( 如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置) 。6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后，应

6、再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【 提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。验收房建议三(一)检查房屋有无裂缝 首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。 看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该

7、房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。(二)检查房屋有无倾斜 虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。(三)检查房屋有无渗漏 购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。(四)检查墙面、地面：对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点” 。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必4须砌实。(五)检查卫生间、厨房地面是否做过处理 看水是否能通畅无阻地排向出水口。(六)检查门窗 门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。住宅专项维修资金管理办法中华人民共和国建设部

8、 中华人民共和国财政部 令 第 165 号 住宅专项维修资金管理办法已经 2007 年 10 月 30 日建设部第 142 次常务会议讨论通过，经财政部联合签署，现予发布，自 2008年 2 月 1 日起施行。 建设部部长 汪光焘 财政部部长 谢旭人 二七年十二月四日第一章总 则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物权法 、 物业管理条例等法律、行政法规，制定本办法。第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般

9、包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交 存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物5业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至 8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2%。 （二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第十

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