上海浦东新区住房维修基金培训资料

1、浦东新区维修资金管理办公室地址：东方路818号601室业务受理：601室传真：58201392 邮编：200122业务咨询电话：58201392 维修资金网址：,若干需要说明的问题,一、商品住宅维修资金政策依据,物业管理条例 国务院令第379号上海市住宅物业管理规定2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过上海市商品住宅维修基金管理办法 上海市人民政府令第91号,二、商品住宅维修资金设立依据,国务院条例第五十四条规定 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。,二、商品住宅维修资金设立依据,上海市商品住宅维修基金管理办法规定 新建内销商品住宅应当设立维修资金。对于新建内销商品住宅的界定，根据市政府1999年42号文件关于内销商品房并轨的规定，应用解释明确了1999年12月1日起销售的内销商品住宅包括普通内销商品住宅、侨汇商品住宅、经济适用房、动迁房等。 1999年12月1日之前销售

2、的内销商品住宅是指普通内销商品住宅。,三、关于维修资金专户（帐户）的开立,根据办法规定区、县房地局和业主委员会应在本市商业银行开立一个维修资金帐户。 业主大会成立前 维修资金由物业所在地的区、县房地局代为监管，并在市局指定的建设银行开立专户。 业主大会成立后 维修资金由区、县房地局移交给业主委员会管理。业主大会在市局指定的开户银行开户。,维修资金使用操作流程,一、注册,物业管理企业注册流程登录进入“上海市房屋维修资金管理信息系统”主页，点击“组织机构注册”图标，进入“物业管理企业注册”页面，填写物业管理企业注册信息录入表，核对无误后，保存并打印盖章。持物业管理企业注册登记表和企业资质等级证书、中华人民共和国组织机构代码证复印件到“市房屋维修资金管理中心”进行系统操作员身份的认定，取得操作员身份和加密设备。同时，代业主大会申请操作员加密设备。,一、注册,物业管理企业注册流程物业管理企业取得操作员身份和加密设备后，上网录入所属小区管理处信息，核对无误后，保存打印小区物业管理处登记表并盖章。持小区物业管理处登记表、物业管理合同到物业所在地的区县房地局维修资金管理办公室进行小区管理处系统操作员

3、身份的认定，取得操作员身份。 注：如果需要增加小区管理处操作员加密设备，需持物业管理企业介绍信，向“市房屋维修资金管理中心”申请。,一、注册,业主大会注册流程（业主大会注册前，所在小区的物业管理企业、小区管理处身份必须先注册和认定完毕）登录“”进入“上海市房屋维修资金管理信息系统”主页，点击“组织机构注册”图标，进入“业主大会注册”页面，填写业主大会注册信息录入表，核对无误后，保存并打印盖章。持业主大会注册登记表、业主大会备案证、物业公司开户证明复印件到区县房地局维修资金管理办公室办理系统开户手续。 注：业主大会操作员加密设备可由物业管理企业代为向“市房屋维修资金管理中心”申请或自行申请。维修办出具开户通知书,一、注册,业主大会开立银行账户流程业主大会持下列材料到市房地资源局指定的商业银行开立维修资金基本存款账户。房屋所在地房地产行政管理部门出具的业主大会备案证。业主委员会主任、副主任私章和业主大会印鉴。填写“开立单位银行结算账户申请书”。业主大会与物业管理企业订立的物业管理服务合同。业主大会与开户银行订立商品住宅维修资金委托管理合同。房地产管理部门出具的开户通知书。,二、维修资金帐户

4、的开立,业主大会成立后，应当与市房地资源局指定物业所在地的区、县商业银行签定委托协议，开立一个物业管理区域的维修资金帐户。业主大会维修资金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县基金办备案。,二、维修资金帐户的开立,流程一（开户）：,业主大会与市房地资源局指定的银行订立委托管理合同，开列业主大会银行专用存款账户,业委会持下列资料到市房地资源局指定的银行开立辖区维修资金帐户1、开立银行帐户申报表2、成立业委会的批准文件3、开立维修资金账户授权书4、被授权人的身份证件5、业主分户清册6、业委会主任、副主任私章、业委会财务专用印鉴7、物业管理服务合同,业主大会帐户开立后将帐号报区、县房地局,三、注册和开户,业主大会系统注册、银行开户流程 业主大会持下列材料到到房地产管理部门维修资金办公室办理身份验证手续，并取得操作员身份银行帐号启用凭证 加密设备业主大会与银行签订委托管理协议帐户开户申请书,四、维修资金的划转,房地产开发企业应打印出售未出售房屋分户清册，经业委会审核后报区（县）维修资金办公室核对。业主大会开立维修资金帐户的，应当通知区（县）局，区（县）基金办经与专户银行对维修资金交存情况及本息

5、数额核对无误后，区（县）房地局应当与业主大会订立维修资金移交协议，并持支付凭证、维修资金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修资金专户下的相应资金本息划入该业主大会帐户。,维修资金使用程序,一、日常维修,日常维修所需费用应依据管理规约、业主大会议事规则对物业管理企业经费的限定，可由物业服务企业按照相关约定先行修理。如维修费用超出限定，则需提交业主大会批准。 (1)物业服务企业向业主委员会提交维修报告，由业委会审核批准。（涉及金额不得超过管理规约、议事规则中约定业委会的审批权限）,(2)业主委员会审核批准后，盖章确认。(3)物业管理企业负责实施维修项目。(4)物业管理企业按项目进行网上分摊。(5)物业管理企业持相关要件到银行支取费用。 支取要件：支取汇总表 分摊清册 相关任务单 管理规约/业主大会议事规则,二、大修或专项工程,(1)物业服务企业应当列明大修或专项维修计划，提交业委会审核。 (2)业委会初审同意的，物业应当编制实施方案，按规定经业主大会或业主小组讨论通过。实施方案应包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围、实施内容等。,维修资金使用方案要包括哪些内容,维修和更新、改造

6、方案内容至少要包括以下内容：项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、按预算每平方米建筑面积分摊的金额、允许超出预算的比例、施工单位选择方式、结算方式、实施时间、审价安排等内容。,(3)业委会应将实施方案在管理区域内公示七天，征求业主意见。（参照沪房地资物2006286号文件意见征询公示示范样张） (4)业委会补充完善实施方案后提交业主大会或业主小组表决，并公告结果。（参照沪房地资物2006286号文件示范样张）,(5)业主大会、物业服务企业及施工单位签订三方工程承包合同。 (6)住宅大修和专项维修、更新完成后，业主大会、物业管理和施工单位三方进行工程验收，物业应当向业委会提交维修、更新、改造情况书面报告。(7)工程开工初期物业管理企业根据工程涉及分摊范围进行网上分摊。分摊时需注意应进入专项工程分摊，不得在日常维修中分摊。,(8)分摊完成后打印支取汇总表、分摊清册并连同施工合同、预算等要件交业委会确认盖章，然后去银行支取首期工程款。（首期工程款支取不得超出总工程款总额的30%）(9)中途分摊并持要件提取中途款。(10)完工验收并通过质保后，持决算报告等要件去银行支取尾款。支取要件

7、：业主大会决议工程合同 预决算报告书 竣工验收证明,三、急 修,(1)物业服务企业应当及时告知业委会，并组织实施维修。(2)物业服务企业修理后应书面报告业委会，相关费用按规定先行垫支。(3)业委会审核后，物业公司完成网上分摊，打印支取汇总表和分摊清册等。(4)持相关要件去银行支取费用。,急修项目包括：1、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；2、因室内线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和消防龙头严重漏水；4、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯故障，不能正常行驶；6、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏。7、外墙开裂、屋顶筑漏。8、其他法律法规中规定的急修项目。,四、业主委员会活动经费,(1)业委会活动经费来源及金额应在业主大会议事规则中予以约定，约定应明确支取用途、金额，支取方式等。(2)物业服务企业在网上做分摊。(3)持相关要件去银行支取费用。,五、关于增值业务简介,维修资金增值： 在保证日常维修开支的前提下，将业主大会部分维修资金转存为定期存款或国债，以便获得更多的利息收入。主要以定期存款为主。增值业务

8、规范：1、必须严格按业主大会决议执行。2、只有定期和国债，其中定期和国债存期应以 中短期为主，一般不应跨一届业委会任期。3、增值凭证应移交物业管理企业保管。4、增值业务可选择“按全部余额”、“按固定金额”、“按余额比例”计算增值回报,增值业务办理流程,(1)物业服务企业依据业主大会决议在网上做增值分摊。(2)持增值汇总表、分摊清册、业主大会决议等要件去银行办理手续。(3)增值期满后物业服务企业按业主大会决议在维修资金系统中完成增值回报。,维修资金的支取,物业公司支用维修资金须经业委会根据业主大会议事规则、管理规约或业主大会决议授权审核同意，并持支付凭证和费用清单向业主大会开户银行提取维修资金。 注：明确支付凭证使用贷记凭证，以保证资金使用的安全。 自2003年9月1日起，业委会活动经费不得从维修资金中列支！,小区经营性收益管理,应全部纳入业主大会账户管理。实行“收支两条线”，并按期公布账目，确保业主知情权和监督权的落实。杜绝收益进入物业公司账户或业主大会另立账户存放情况的发生。原则上不能由业委会直接收取上述收益。主要收益类型：小区地面停车、广告、业主共有财产的出租等。,使用监管,为了促进维修资金使用合理、过程透明，规范各方面力量进行有效监督，我们通过合同约定要求各开户银行按月寄送业主大会对账单按年寄送业主分户对账单接受业主电话和柜面查询业务系统提供业主大会和分户信息查询,使用监管,从2004下半年开始各区县局每季度对所有辖区业主大会维修资金使用情况进行网上巡查，并抽取部分进行实地检查。要求各业委会企业每半年公布一次业主大会和每个门号的维修资金使用明细情况，接受业主查询有关原始记录。,

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