同策度上海华润·橡树湾营销报告
105页1、 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: 橡树湾 2011年度营销报告 房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: 政府正处于换届期,维护社会稳定,提高政府公信力至关重要。 通货膨胀依然严峻,为了防止热钱涌入房地产市场,政府需严格控制楼市,控制楼市过快增长。 但,需要控制调控力度,使得与经济发展密切相关的房地产平稳发展,调控能够“软着陆”。 【 】 2010年的两次调控并没有抑制住房价过快增长的势头 , 第三次调控应运而生 2011年主基调:“稳”而“压”的市场 调控背景 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: ,市场影响深远 新国八条” 沪房产税 本次加息对住宅购买力影响不大,再次加息会对购买预期造成冲击 加息 供应增加政策 地方政府约束政策 需求抑制政策 预期管理政策 第三条:加强交易税收征收,将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第四条:二套房首付比例提高 第六条:
2、全国范围内的限制购房套数 第七条:约谈地方政府 第二条:加大保障房供应 第五条:土地双限,加大土地供应力度,要求不得低于前两年年均实际供应量 第一条:地方政府要确立房价控制目标 第八条:加强舆论导向 120平米 ( 2人家庭) 180平米 ( 3人家庭) 机 会 范 围 房产税对面积的影响 100万 30年 一次加息 两次加息 三次加息 四次加息 首套房 贷款利率 月还款 加支出 加比例 二套房 贷款利率 月还款 加支出 加比例 “ 新国八条”涉及面广,一二三级市场全面管控 房产税相对温和,但对大户型及常规装修房影响明显 政府出牌 征收对象 沪二套及以上 和 非沪新购 计税依据 交易价格 的 70%计算缴纳 适用税率 低于市均 售价 2倍(含 2倍)减为 税收减免 60平以下免征 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: 沪“房产税”紧跟“新国八条”出台,表明政府在 2011年的调控立场和贯彻调控的决心。 “ 新国八条”和“房产税”的调控方向: 关注低收入人群消费需求,打击中高端市场的投机投资需求。 新政解读 “ 保护首置,控制首改,抑制再改和投资” 政府严控
3、较能看清形势的中高端客户,进而通过舆论引导易受控制的中低端客户。 使得房地产市场从“市场化”转为“政策化”。 从需求面入手,缩小客户基数 ( 客层越高,客户缩水比例越大 对高端市场影响明显 ) 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市!每月免费更新,淘宝店铺: (670 西康路 989( 500 客户来源 上海 外地(外籍) 上海 外地(外籍) 上海 外地(外籍) 首套 5% 7% 4% 5% 4% 10% 二套 16% 24% 23% 17% 14% 26% 一次性付款 (二套房以上) 26% 16% 28% 18% 16% 20% 一次性付款 (首套或二套) 4% 2% 5% 0% 6% 4% 首套比例: 15% 上海人二套比例: 20新政后购房成本和购房门槛提高) 上海人二套以上、外地(外籍)人一套以上比例: 60新政后无法购买) “ 新国八条” 推出后对于高端公寓将直接导致 6成 客户 无法购买 ,另外,近 3成 客户受 影响 (本项目近 7成客户无法购买, 2成受影响) 需求面 整体高端市场 代表项目:华润橡树湾、豪景苑、西康路 989 房产税影响置业需求 , 尤其 影响 1
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