老旧小区现状与基础设施问题分析研究.docx

老旧小区现状与基础设施问题分析研究老旧小区的建筑外观普遍陈旧，墙体破损、墙皮脱落现象常见，不仅影响居住美观，还可能存在安全隐患许多老旧小区建成于上世纪七八十年代，受当时建设技术和材料限制，外墙多采用普通水泥砂浆打底、外墙涂料或瓷砖饰面，历经数十年风雨侵蚀、温度变化，外墙涂料逐渐褪色、开裂，部分区域因雨水渗透，涂料成片脱落，露出斑驳的水泥底层某小区的一栋 6 层居民楼，西晒面长期受阳光直射和雨水冲刷，外墙砖因粘结剂老化失去粘性，已有 20% 的瓷砖松动甚至脱落，最大的脱落块面积达 1 平方米，曾险些砸中楼下行走的居民遇到雨天，雨水通过墙体裂缝渗入室内，导致住户墙面受潮发霉，墙皮鼓起脱落，某住户家中客厅墙面因渗水，每年雨季都要重新粉刷，墙面反复修补后仍留下明显的色差和痕迹，影响居住心情楼道内的情况更为突出，墙面布满居民搬运家具时留下的划痕、随意张贴的小广告，部分区域还有孩子的涂鸦，楼梯扶手因长期暴露在潮湿环境中，锈蚀严重，表面凹凸不平，老人上下楼时需要格外小心，防止滑倒；部分台阶瓷砖因长期踩踏破损，露出尖锐的边缘，曾有居民不小心被绊倒，造成膝盖擦伤还有些小区的单元门年久失修，木质门框腐烂变形，金属门框锈蚀卡顿，门锁损坏后无法更换匹配的零件，只能用铁丝简单固定，陌生人可随意推开进入，居民的居住安全得不到保障。

某小区曾因单元门无法关闭，在一个月内发生 3 起入户盗窃事件，居民只能自发组织夜间巡逻队，每晚安排 2-3 人在小区内巡查，影响了正常休息，也给居民生活带来额外负担​老旧小区的供水设施老化严重，管道锈蚀、漏水问题频发，不仅浪费水资源，还影响居民正常用水多数老旧小区的供水管网采用镀锌钢管，这种管道在使用 30 年后，内壁会逐渐产生铁锈、水垢，形成厚厚的腐蚀层，不仅影响自来水水质，导致水中含铁量超标，烧开后水壶底部出现明显水垢，还会缩小管道内径，造成水流变小、水压不足某小区的居民反映，每天早高峰（7:00-8:30）用水时段，5 楼以上的住户打开水龙头，水流细小如线，无法正常使用热水器洗澡，只能错峰用水，部分居民不得不凌晨 5 点起床洗漱、做饭管道漏水问题也十分普遍，部分埋在地下的管道因锈蚀出现裂缝，漏水现象隐蔽难以察觉，只能通过每月异常增高的水费账单发现问题某小区曾因地下主供水管破裂，大量自来水渗入地下，导致小区中心广场地面出现直径 1 米的塌陷坑，不仅影响车辆和行人通行，还造成周边 3 栋楼停水 3 天停水期间，居民只能到小区外的公共取水点接水，排队时间长达 1 小时，部分行动不便的老人只能请邻居帮忙，生活极为不便。

此外，部分小区的二次供水设施（如楼顶水箱、加压泵）维护不到位，水箱长期不清洗，内壁滋生青苔、细菌，甚至有老鼠、蚊虫掉入，水质受到严重污染某小区曾因二次供水水箱污染，导致 20 多户居民饮用自来水后出现腹泻、呕吐症状，经检测，水中大肠杆菌含量超标 10 倍，最终小区物业不得不对水箱进行彻底清洗消毒，并为居民提供瓶装水作为临时饮用水​老旧小区的供电设施难以满足现代居民的用电需求，线路老化、容量不足问题突出，频繁出现跳闸、停电现象上世纪建设的老旧小区，供电线路设计容量普遍较低，每户设计用电负荷仅为 2-3 千瓦，而随着空调、冰箱、洗衣机、电热水器、电磁炉等大功率电器的普及，居民实际用电负荷已达到 5-8 千瓦，远超线路承载能力某小区的居民反映，夏季高温天气，同时使用空调和电热水器时，家中的漏电保护器会频繁跳闸，每天需要反复合闸 3-4 次，不仅影响电器使用寿命，还存路过热起火的风险部分居民为避免跳闸，不得不错峰使用电器，晚上 10 点后才敢开启电热水器，生活极为不便线路老化问题也不容忽视，许多老旧小区的室内线路采用铝芯线，这种导线导电性能差、抗氧化能力弱，使用年限超过 20 年后，绝缘层会老化破损，容易发生短路。

某小区曾因楼道内的铝芯线绝缘层破损，与墙体钢筋接触发生短路，引发火灾，火焰烧毁了楼道内堆放的杂物，浓烟弥漫整个楼栋，居民只能捂着口鼻紧急疏散，虽然消防员及时赶到扑灭火灾，但楼道内的电表箱、照明灯具全部烧毁，居民停电 3 天，财产损失超过 1 万元此外，老旧小区的配电箱、电表箱也存在严重老化问题，箱体采用薄铁皮制作，长期暴露在室外或潮湿楼道内，锈蚀严重，箱门损坏无法关闭，内部线路杂乱无章，缺乏必要的防水、防尘措施，在雨天容易进水，引发短路故障某小区在 2023 年雨季时，因配电箱进水，导致整个单元停电，维修人员检查发现，箱内线路已严重锈蚀，只能重新更换配电箱和线路，花费了 2 万元维修费用​老旧小区的排水设施堵塞、积水问题频发，尤其是在雨季，容易导致雨水倒灌，影响居民出行和居住环境多数老旧小区的排水管道采用陶土管或混凝土管，管径较小（多为 100-150 毫米），且使用年限长，管道内壁附着大量油污、食物残渣、毛发等杂物，形成厚厚的堵塞层，排水能力大幅下降某小区的居民反映，每到做饭高峰时段（11:30-13:00、17:30-19:00），厨房的下水道经常堵塞，污水从水槽反流，溢出的污水带着油污流到地面，不仅难以清理，还散发恶臭，居民不得不每月请专业疏通人员上门清理，每次费用 80-100 元，一年下来花费近千元。

部分小区的卫生间下水道也存在堵塞问题，因管道坡度不足，污水流动缓慢，容易淤积杂物，某住户曾因卫生间下水道堵塞，污水漫到卧室，浸泡了地板和家具，造成经济损失 5000 元雨季时，小区内的雨水排水系统无法及时排出大量雨水，路面积水严重，最深可达 30 厘米，积水持续 1-2 天才能消退，居民出行需要穿着雨靴，部分低洼地段的居民甚至需要划船出行某小区在 2023 年雨季时，因雨水排水管道堵塞，导致 10 多户居民的地下室被淹，积水深度达 1 米，居民存放在地下室的自行车、杂物、电器被泡，部分电器因进水损坏无法修复，经济损失严重此外，部分小区的化粪池清理不及时，池内粪便、污水满溢，通过井盖缝隙渗出地面，散发刺鼻恶臭，不仅影响小区环境，还滋生苍蝇、蚊虫，危害居民健康某小区曾因化粪池长期未清理，污水外溢到小区道路，居民不得不绕道行走，最终在居民的强烈投诉下，物业才联系专业公司清理，清理出的粪便、杂物装满了 3 辆卡车​老旧小区的电梯配置不足、维护不到位，高层住户出行不便，且存在安全隐患许多建成于上世纪的老旧小区，多层楼栋（7 层及以下）普遍没有安装电梯，随着小区居民老龄化加剧，老年居民上下楼困难问题日益突出。

某小区的一位 70 岁老人，家住 6 楼，因患有关节炎，上下楼需要扶着楼梯扶手缓慢行走，每次下楼都要花费 20 分钟，购买生活用品只能请子女帮忙，或依赖社区志愿者送货上门，生活极为不便部分老人为减少上下楼次数，甚至选择一周只下楼 1 次，长期待在家中，影响身心健康部分安装了电梯的高层小区（8 层及以上），电梯使用年限超过 20 年，设备老化严重，零部件磨损，经常出现故障某小区的 2 部电梯，使用已超过 25 年，每月至少出现 3-4 次故障，故障类型包括电梯困人、楼层停靠不准、门无法正常开关等有一次，某居民乘坐电梯时，电梯突然从 5 楼坠落到 3 楼后停止，居民被困在电梯内 1 小时才被救出，受到严重惊吓电梯维护也存在严重问题，部分小区的物业为节省成本，选择没有资质的维护单位，维护人员缺乏专业技能，仅进行简单的清洁和检查，未按照规定更换老化零部件某小区曾因电梯钢丝绳磨损严重未及时更换，导致电梯运行时出现剧烈晃动，电梯内的报警铃响起，维护人员赶到后发现，钢丝绳已出现断丝情况，若继续使用，可能发生钢丝绳断裂、电梯坠落的严重事故，幸好及时停运，未造成人员伤亡此外，电梯内的安全设施也存在缺失，部分电梯没有安装应急通话装置，或装置损坏无法使用，居民被困时无法与外界联系，增加了救援难度。

​老旧小区的公共空间狭窄，休闲设施缺乏，居民的日常活动受到限制多数老旧小区在建设时，主要考虑居住需求，对公共空间的规划不足，小区内的道路狭窄，宽度仅为 3-4 米，只能容纳一辆汽车通行，遇到会车时，需要一方倒车避让，造成交通拥堵停车位缺乏问题更为突出，小区内没有专门的停车场，只能在道路两侧划设临时停车位，停车位数量仅能满足小区车辆需求的 50%，导致大量车辆乱停乱放，占用绿化带、消防通道，甚至堵塞居民单元门口某小区的居民反映，每天晚上 7 点后，小区内的道路两侧停满车辆，行人只能在车辆之间穿行，存在交通安全隐患；部分居民因找不到停车位，不得不将车辆停放在小区外的马路边，经常收到违章停车罚单休闲设施方面，老旧小区普遍缺乏健身器材、休闲座椅、儿童游乐设施等，居民的日常休闲活动受到限制某小区内仅有 2 张石凳和 1 个简易的乒乓球台，老年人想锻炼身体，只能在小区内的道路上散步，或到小区外的公园；儿童放学后，只能在小区的道路上玩耍，追逐打闹，容易被车辆撞到，存在安全隐患此外，部分小区的公共绿地被居民私自占用，用于种植蔬菜、堆放杂物、搭建棚子，破坏了小区的生态环境，也引发了邻里矛盾某小区的一位居民，在公共绿地上种植蔬菜，使用化肥和农药，导致周边土壤污染，异味弥漫，其他居民投诉后，物业多次协调未果，最终引发邻里争吵，甚至动手打架，影响了小区的和谐氛围。

​老旧小区的供暖设施老化，供暖效果不佳，居民冬季居住舒适度低多数老旧小区的供暖管道采用铸铁管，这种管道耐腐蚀性能差，使用年限超过 20 年后，内壁会产生铁锈、水垢，管道外壁的保温层（多为岩棉或玻璃棉）也会老化破损，失去保温效果，导致热量在输送过程中大量损耗，居民家中温度达不到国家标准（18℃）某小区的居民反映，冬季室内温度经常在 15-16℃之间，尤其是在夜间，温度更低，居民需要穿着厚棉衣、厚袜子在家中活动，睡觉时需要盖两床被子，部分老人、儿童因寒冷导致感冒、关节炎发作，就医次数增加供暖管道堵塞问题也较为常见，管道内壁的铁锈、水垢脱落，容易堵塞支管，导致部分住户家中暖气不热某小区的一位居民，家中的暖气片在冬季只有轻微温度，用手触摸感觉冰凉，维修人员检查发现，供暖支管已被铁锈堵塞，只能更换管道，更换后，家中温度提升到 19℃，居民才感到温暖此外，部分小区的供暖锅炉、换热站维护不到位，设备老化，燃烧效率低，供暖压力不稳定，进一步影响了供暖效果某小区的供暖锅炉使用已超过 30 年，燃烧效率从原来的 80% 下降到 60%，为达到供暖温度，不得不增加煤炭消耗量，导致供暖成本上升，同时，锅炉运行时噪音很大，影响周边居民休息。

换热站的换热器老化，热量交换效率低，导致热水温度达不到设计要求，供应到居民家中的热水温度仅为 40℃（标准温度为 60℃），进一步降低了室内温度某小区曾因换热站故障，导致整个小区停暖 3 天，居民在寒冷中度过，纷纷向供暖公司和政府部门投诉，供暖公司不得不紧急抢修，更换老化部件，才恢复供暖​老旧小区的消防安全设施缺失、老化，火灾防控能力不足，居民的生命财产安全得不到有效保障许多老旧小区的消防通道被车辆、杂物占用，无法保持畅通，消防通道的宽度仅为 2-3 米，未达到国家标准（4 米），且通道两侧堆放了居民的杂物、自行车、电动车，部分居民还私自搭建棚子，用于存放物品或饲养宠物某小区的消防通道被居民私自搭建的棚子占用，棚内存放了大量易燃物品，如纸箱、木材、汽油桶等，在一次火灾中，消防车无法靠近楼栋，只能在距离楼栋 50 米外的地方喷水，水压不足，无法有效扑灭高层火灾，导致火灾蔓延，烧毁了 3 户居民的房屋，居民财产损失超过 10 万元消防设施方面，老旧小区的灭火器、消防栓等设备普遍存在老化、过期、缺失问题某小区的楼道内，灭火器多数已超过有效期（有效期为 5 年），压力不足，无法正常使用；消防栓也存在无水、阀门损坏、接口锈蚀等问题，部分消防栓内没有配备水带和水枪，在火灾发生时无法提供有效的灭火水源。

某小区曾发生火灾，居民想使用楼道内的灭火器灭火，却发现灭火器已过期，无法喷出干粉，只能眼睁睁看着火势蔓延，直到消防员赶到才扑灭火灾此外，老旧小区的居民消防。