会计实务：特殊会计业务的处理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,会计实务,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,特殊会计业务的处理,特殊会计业务的处理,任务指导,任务指导,投资性房地产核算,一、什么是投资性房地产,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产投资性房地产包括：,1,已出租的土地使用权,已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产任务指导,任务指导,2,持有并准备增值后转让的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产3,已出租的建筑物,已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,此外，下列项目不属于投资性房地产：,（,1,）自用房地产,自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产2,）作为存货的房地产,作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,二、投资性房地产核算,（一）投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：,（,1,）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；,（,2,）该投资性房地产的成本能够可靠地计量特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,1,外购投资性房地产的确认和初始计量,在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产,-,成本”科目特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务一,投资性房地产的核算,任务指导,任务指导,【,案例,14-1】2,15,年,6,月,20,日，甲公司购入一栋写字楼用于对外出租，支付价款,200,万元。

假设不考虑其他因素，,甲公司采用成本模式进行后续计量甲企业的账务处理如下：,借：投资性房地产,-,写字楼,2 000 000,贷：银行存款,2 000 000,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,假设甲公司采用公允价值模式进行后续计量甲企业的账务处理如下：,借：投资性房地产,-,成本（写字楼）,2 000 000,贷：银行存款,2 000 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量,自行建造投资性房地产，采用成本模式计量的，应按照确定的成本,借：投资性房地产,贷：在建工程（开发产品）,采用公允价值模式计量的，应按照确定的成本，,借：投资性房地产,-,成本,贷：在建工程（开发产品）特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,任务指导,【,案例,14-2】2,15,年,12,月，甲公司自行建造一写字楼直接用于对外出租该写字楼成本为,100,万元假设不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量甲企业的账务处理如下：,借：投资性房地产,-,厂房,1 000 000,贷：在建工程,1 000 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,三、投资性房地产的转换,企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：,（,1,）投资性房地产开始自用；,（,2,）作为存货的房地产，改为出租；,（,3,）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；,（,4,）自用建筑物停止自用，改为出租。

特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,1.,在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值2.,采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益3.,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-5】,甲公司,2,15,年,12,月,31,日，将闲置的一栋办公楼对外出租该栋办公楼原价,200,万元，已提折旧,130,万元，已提减值准备,30,万元假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量甲公司账务处理如下：,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,借：投资性房地产,-,办公楼,2 000 000,累计折旧,1 300 000,固定资产减值准备,300 000,贷：固定资产,2 000 000,投资性房地产累计折旧（摊销）,1 300 000,投资性房地产减值准备,300 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-6】2,15,年,12,月,31,日，甲公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。

该厂房原价,400,万元累计已提折旧,250,万元假设甲公司对投资性房地产采用成本计量模式甲公司的账务处理如下：,借：固定资产,4 000 000,投资性房地产累计折旧（摊销）,2 500 000,贷：投资性房地产,4 000 000,累计折旧,2 500 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-7】,甲公司,2,15,年,12,月,31,日，将闲置的一栋办公楼对外出租该栋办公楼原价,200,万元，已提折旧,130,万元，已提减值准备,30,万元，公允价值为,100,万元假定甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量甲公司账务处理如下：,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,借：投资性房地产,-,成本,(,办公楼,)1 000 000,累计折旧,1 300 000,固定资产减值准备,300 000,贷：固定资产,2 000 000,资本公积,-,其他资本公积,600 000,假定该办公楼公允价值为,30,万元，其他条件不变，甲公司账务处理：,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,借：投资性房地产,-,成本,(,办公楼,)300 000,累计折旧,1 300 000,固定资产减值准备,300 000,公允价值变动损益,100 000,贷：固定资产,2 000 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-8】2,15,年,12,月,31,日，甲公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。

该项房地产原账面价值为,300,万元，其中，成本为,240,万元，公允价值变动,60,万元215,年,12,月,31,日，公允价值为,320,万元甲公司的账务处理如下：,借：固定资产,3 200 000,贷：投资性房地产,-,成本,2 400 000,-,公允价值变动,600 000,公允价值变动损益,200 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,四、投资性房地产的处置,当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-9】,甲公司将其一栋用于出租的写字楼出售给乙公司，合同价款为,300,万元，乙公司已用银行存款付清甲公司对投资性房地产采用成本模式计量出售时，该栋写字楼的成本为,400,万元，已计提折旧,200,万元假设不考虑相关税费甲公司的账务处理如下：,投资性房地产核算,任务指导,特殊会计业务的处理,借：银行存款,3 000 000,贷：其他业务收入,3 000 000,借：其他业务成本,2 000 000,投资性房地产累计折旧（摊销）,2 000 000,贷：投资性房地产,-,写字楼,4 000 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,【,案例,14-10】,甲公司将其一栋用于出租的写字楼出售给乙公司，合同价款为,300,万元，乙公司已用银行存款付清。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量出售时，该栋写字楼账面价值,200,万元，其中，成本为,180,万元，公允价值变动,20,万元假设不考虑相关税费甲公司的账务处理如下：,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,借：银行存款,3 000 000,公允价值变动损益,200 000,其他业务成本,1 800 000,贷：投资性房地产,-,成本,1 800 000,-,公允价值变动,200 000,其他业务收入,3 000 000,特殊会计业务的处理,投资性房地产核算,任务指导,特殊会计业务的处理,任务指导,任务指导,非货币性资产交换核算,一、非货币性资产交换的认定,非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）其中，货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等非货币性资产，是指货币性资产以外的资产任务指导,任务指导,特殊会计业务的处理,认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于,25%,作为参考。

若补价,整个资产交换金额,25%,，则属于非货币性资产交换若补价,整个资产交换金额,25%,的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则非货币性资产交换核算,任务指导,任务指导,特殊会计业务的处理,【,例题,】,假定以下交易除补价外，均为非货币性资产的交换1,）,A,公司换出资产的公允价值为,100,万元，,A,公司收到补价,10,万元2,）,A,公司换出资产的公允价值为,100,万元，,A,公司支付补价,10,万元3,）,A,公司换入资产的公允价值为,100,万元，,A,公司收到补价,10,万元4,）,A,公司换入资产的公允价值为,100,万元，,A,公司支付补价,10,万元非货币性资产交换核算,任务指导,任务指导,特殊会计业务的处理,（,1,）,A,公司换出资产的公允价值为,100,万元，,A,公司收到补价,10,万元补价,整个资产交换金额,=10/100=10%,（,2,）,A,公司换出资产的公允价值为,100,万元，,A,公司支付补价,10,万元补价,整个资产交换金额,=10/,（,100+10,）,=9.09%,（,3,）,A,公司换入资产的公允价值为,100,万元，,A,公司收到补价,10,万元。

补价,整个资产交换金额,=10/,（,100+10,）,=9.09%,（,4,）,A,公司换入资产的公允价值为,100,万元，,A,公司支付补价,10,万元补价,整个资产交换金额,=10/100=10%,非货币性资产交换核算,任务指导,任务指导,特殊会计业务的处理,二、非货币性资产交换核算,（一）,确认和计量原则,1.,公允价值,非货币性资产交换同时满足下列两。